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    房地产企业城镇土地使用税典型实务问答

    发表时间:2019-09-28 信息来源:www.leportico.com 浏览次数:1820

     

    房地产税专家2019.9.3我想分享

    虽然城市土地使用税对房地产企业来说是一个小税种,但关于这一税种的争议较多。典型的问题集中在如何确定起止时间和税收优惠。为此,智慧之源(中国房地产财税咨询网)作为从事房地产财税研究17年的房地产财税专家,对上述问题进行梳理,形成以下问答,希望对您有所帮助。

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    1。如何确定城市土地使用税起止时间?

    (一)起止时间税法如何规定?

    1。开始时间规则

    根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》第2条(财水〔2006〕第186号〕,城市土地使用税应由受让人自土地承包经营后一个月支付;如果合同未规定交付土地的时间,受让人应自合同签订后一个月起缴纳城市土地使用税。

    2。截止日期规则

    〔0x9A8B〕(蔡水(2008)第152号)规定:“纳税人应根据房地产或土地的实际状况,依法终止房地产税和城市土地使用税的责任。”

    (2)实际问题的问答

    1。如果你没有拿到土地使用证,你就不交税吗?

    答:无论是否取得土地使用证,属于城市土地使用税纳税人的,都应当依法缴纳城市土地使用税。

    相关依据:《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2006] 186号)第二条第一款规定:“如果土地使用权是通过有偿转让或有偿转让而取得的,则受让方应当从土地使用权中缴纳城市土地使用税。合同规定的出让时间后一个月;承包人未约定土地出让时间的,由承让人签订合同;城市土地使用税从一月起缴纳。

    2.如果土地储备中心不能在合同约定的时间交付土地怎么办?

    答:(1)提前做好税收筹划。与当地土地储备中心签订土地转让合同时,要考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观做法,当时在土地转让合同中应清楚地写明政府希望提供时间土地交付和使用,则可以避免地方税。上述税收风险包括退税,罚款和滞纳金由审计局支付。

    (2)如果签订合同时没有考虑土地储备中心不能按时交付土地的情况,并且当土地储备中心无法再约定交付土地的时间时,请努力与土地储备公司签订补充协议。当地土地储备中心,明确预期政府可以提供土地交付和使用的时间,还可以逃避当地的税务检查。上述税收风险有退税,罚款和滞纳金的问题。

    3.交付土地后,由于资金问题,该项目无法启动。在土地闲置期间我们需要缴纳城市土地使用税吗?

    答:企业本身造成的“闲置土地”将照常缴纳城市土地使用税。

    4.如何确定城市土地使用税的期限?是签订销售合同的日期,房屋交付的日期还是处理产权证书的日期?

    答:由于财税[2008]152号文给出的判断标准是“房地产或土地状况或权利状况发生变化”,各地的标准并不统一,还有预售(销售)合同日期,如广州。有交房的日期,比如西安;有产权证的日期,比如河南。

    从各地的规定来看,企业以预售许可证作为缴纳土地使用税的最后期限最为有利。但是,这种方式本质上并不转让土地的权利。最后期限是把房子付清。从实物状况看,符合财税(2008)152号文件精神;为按交付时间办理产权证,实际因产权证时间滞后,实际推迟了土地使用税缴纳期限。

    在实践中,地方有明确政策的,以地方政策为准。当地没有明确政策的,建议与主管部门沟通,将交房时间作为土地使用税缴纳期限。

    2。城市土地使用税税收优惠政策问答

    1。公共绿化用地是否缴纳城市土地使用税?

    答:根据国税地字[1989]140号文《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》的规定,对企业厂区内(含生产、办公、生活区)的绿化用地和厂区外的公共绿地征收土地使用税。对向社会开放的公园用地,暂免征收土地使用税。

    2。土地使用权证上载明的目的是关注景观休闲用地。是否需要缴纳城市土地使用税?

    答:根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(中华人民共和国令第483号)文件,支付景观休闲用地需要缴纳城市土地使用税。

    3.房地产开发企业在商品住宅项目开发中支持廉租住房和经济适用住房建设。廉租房和经济适用房可以免征土地使用税吗?

    答:根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(财税[2008] 24号)的规定,(2)租赁廉租房,经济适用房建设用地和廉租房管理单位,按照政府规定的价格和达到规定保护目标的租赁房屋租赁土地免征城市土地使用税。

    开发商将在经济适用房和商品住房项目中建造廉租房,并在商品住房项目中建造经济适用房。如果可以提供政府部门发布的有关材料,则可以用于廉租房和经济适用房。建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城市土地使用税。

    4,企业内的荒山林地按规定免征城市土地使用税。有什么政策上的改变?

    答:根据财政部《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2014] 1号)的规定:“按规定免征城市土地使用税的企业范围内的荒山,林地和湖泊占用的土地,自2014年1月1日至2015年12月31日,城市土地使用税将按应纳税额的一半征收;从2016年1月1日起,将全额征收城市土地使用税。”

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    尽管城市土地使用税对于房地产企业来说是一笔很小的税,但是关于这种税收类型的税收企业存在更多争议。典型的问题集中在如何确定开始时间和结束时间以及税收优惠政策上。为此,智慧之源(中国房地产财税咨询网)作为从事房地产财税研究工作长达十七年的房地产财税专家,梳理出上述问题,形成以下问题和答案,希望对您有所帮助。

    1.如何确定城市土地使用税的起止时间?

    (1)对起止时间的税法有何规定?

    1.开始时间的规则

    《国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》第2条(财税[2006] 186号)规定,城市土地使用税应从承包土地的次月起由受让人支付;合同未约定土地出让时间的,受让方应当自签订合同之次月起缴纳城市土地使用税。

    2.截止日期规则

    《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2008] 152号)规定:“纳税人应当因房地产或者土地状况的变化,依法终止财产税和城市土地使用税。”

    (2)实用问题问答

    1.如果您没有获得土地使用证,您将不缴税吗?

    答:无论是否获得土地使用证,如果是城市土地使用税的纳税人,应按照税法缴纳城市土地使用税。

    相关依据:《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2006] 186号)第二条第一款规定:“如果土地出让金是通过出让或出让方式支付的,则受让方应当从合同中支付土地使用权。如果合同中没有约定土地出让时间,则受让方应当在合同签订后的次月起缴纳城市土地使用税。”

    2.土地储备中心不能在合同约定的时间交付土地。我该怎么办?

    答:(1)做好税收筹划工作。与当地土地储备中心签订土地转让合同时,考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观做法,当时的土地转让合同中明确规定政府可以通过提供时间对于要交付的土地,可以规避地方税务检查机构对上述税收,罚款和滞纳金的征收带来的税收风险。

    (2)如果在土地储备中心未能按时交付货物时未考虑合同,而在土地储备中心不再同意交付土地时,则寻求与当地土地储备中心签订补充协议明确预测政府可以提供土地交付时间。也可以规避地方税务检查机构对上述税款,罚款和滞纳金的征收带来的税收风险。

    3.土地交付后,由于资金问题等原因无法启动项目。闲置期间是否需要缴纳城市土地使用税?

    答:由于公司自身的原因,“不使用土地”,将照常缴纳城市土地使用税。

    4.如何确定城市土地使用税的截止日期,是签订销售合同的日期,交付的日期还是处理所有权证书的日期?

    答:因为财税[2008] 152号判决书的标准是“房地产,土地状况或权利状况的变化”,各地的标准不统一,有预售(售)。 )合同日期,例如广州。有一个交货日期,例如西安。标题证书有日期,例如河南。

    从地方法规来看,企业获得预售许可证作为缴纳土地使用税的最后期限是最有利的。但是,这种方法基本上不会转让土地权利。截止日期是付房款作为截止日期。在身体状况上,符合财税(2008)152号文件精神。为了将产权证书作为交货时间来处理,实际上由于产权证书的时间滞后,土地使用税的缴纳期限实际上被推迟了。

    实际上,如果当地有明确的政策,则以当地政策为准。如果当地没有明确的政策,建议与主管部门进行沟通,以将交货时间作为土地使用税支付的最后期限。

    2.关于城市土地使用税税收优惠政策的问答

    1.公共绿地是否缴纳城市土地使用税?

    答:根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(国税函字[1989] 140号)的规定,对企业工厂区内(包括生产,办公和生活区)绿化土地和公众应征收土地使用税。工厂区域外的绿色土地。暂时不向公众开放的公园土地免征土地使用税。

    2.土地使用权证上注明的目的是要注意景观和休闲用地。是否需要缴纳城市土地使用税?

    答:根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(中华人民共和国法令第483号),尊重景观休闲用地需要缴纳城市土地使用税。

    3.房地产开发企业在商品住宅项目开发中支持廉租住房和经济适用住房建设。廉租房和经济适用房可以免征土地使用税吗?

    答:根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(财税[2008] 24号)的规定,(2)租赁廉租房,经济适用房建设用地和廉租房管理单位,按照政府规定的价格和达到规定保护目标的租赁房屋租赁土地免征城市土地使用税。

    开发商将在经济适用房和商品住房项目中建造廉租房,并在商品住房项目中建造经济适用房。如果可以提供政府部门发布的有关材料,则可以用于廉租房和经济适用房。建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城市土地使用税。

    4,企业内的荒山林地按规定免征城市土地使用税。有什么政策上的改变?

    答:根据财政部《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2014] 1号)的规定:“按规定免征城市土地使用税的企业范围内的荒山,林地和湖泊占用的土地,自2014年1月1日至2015年12月31日,城市土地使用税将按应纳税额的一半征收;从2016年1月1日起,将全额征收城市土地使用税。”

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