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    渐进去杠杆房企融资门槛升利率涨

    发表时间:2019-11-04 信息来源:www.leportico.com 浏览次数:693

     

    “去年,中央企业对国有企业的融资报价不超过7.5%(按年率计算),但现在可以讨论9%。”一家信托公司的房地产融资业务主管告诉。在银行方面,有些银行为住房公司预留了“绝对禁止接触”的禁区,而另一些银行则大大提高了放贷门槛,“居民正在逐渐去杠杆化”。资金紧张的趋势可能是全年。成为许多房屋公司的共识。与此同时,一些房屋公司的债务偿还高峰正逐步接近,一些公司债券可能在今年或明年面临提前偿还。

    在这种情况下,多渠道融资可以解决临时需求,提高周转率,“运行和出售”自我降低的杠杆率也是防范风险的好策略。

    两个“绝对不要碰”并且强度不强于50

    “对于房地产企业来说,“金融财富”获得土地的日子已经一去不复返了。特别是在一线城市,房地产基金必须是自有资金,而发展贷款杠杆的资金还比以前少得多,建房后不容易获得预售证明,受价格限制,房屋出售后,银行将其作为抵押贷款银行在上海的一家股份制银行分行副行长说。

    就融资成本而言,据了解,目前通过信托渠道融资的民营住房企业的主流成本为9%至10%(年利率),实力稍弱的民营住房企业的成本为: 10%至12%。 %。经纪分析师获得的数据是:“一些住房企业的反馈意见,融资成本实际上在2017年第四季度开始迅速上升,目前大型住房企业的融资成本约为5%,中小型企业的融资成本大型住房企业相对较大,从6%到9%,甚至更高。”

    与此同时,融资门槛也在提高。如果一些银行提出两个“坚决不碰”的建议,那就是:对于长期项目,房地产企业收购土地的底价很高,银行估计有坚决不碰的风险;豪宅项目的开发贷款坚决未动。据报道,现阶段大多数银行只支持三种类型的房地产项目:城市村改造,出租房屋(低成本土地收购)和物流房地产。前述副省长还透露:“银行没有主动向房地产公司发行发展贷款。一些银行现在不愿发行抵押贷款。”甚至该银行以前的门槛都是向最大的100家房地产公司提供贷款。现在,需要前50名,甚至前30名。

    就信托公司而言,信托基金只能用于国家鼓励的发展贷款或城市更新项目,而且监管也在加强。例如,房地产项目必须符合“ 432”原则(即“该项目有四个证书”。公司的资本高达30%,开发商具有两个以上的资格。”信托行业内部人士解释说:“这是由于融资成本增加,加上缺乏顺畅的销售,现在许多单一房地产项目的开发商的净利率仅为5%至8%,在许多情况下,信托公司会担心市场情况。变化,某些项目可能难以偿还。”因此,一些信托公司今年甚至没有投资房地产项目。

    此外,国家统计局最近发布了1月份70个大中城市商品房销售价格的统计数据。在15个热点城市中,有11个新城市的新商品住宅售价下降,一线城市为32个月。自第一年以来,价格首次出现负增长。根据券商研究报告,1月份100个大中城市住宅用地交易面积同比减少19.8%,而总价格增长23.78%。在地价上涨的同时,引导居民逐步去杠杆化并防止房地产市场风险的声音越来越高。

    当然,当前的去杠杆化是循序渐进的。新城控股高级副总裁欧阳杰表示,“强有力的监督”主要是逐步清理金融机构的表外业务,渠道业务和非标准业务。在不触发企业现金流量危机的情况下,它逐渐释放了监管压力,并迫使金融去杠杆化,企业去杠杆化,但将保持业务稳定。碧桂园首席财务官兼副总裁吴必军近日指出,该公司的融资计划指出:这是考虑到房地产行业的整体资本将在2018年收紧,因此资金将通过资本提早准备。市场;目前,许多中小型住房企业经营压力较大,如果有机会,碧桂园也可能通过收购中小型住房项目来增加市场份额。

    住房公司通过多种渠道扩展资金来源

    住房公司偿还债务的高峰正在逐渐接近。在计算了2017年至2020年房地产债券的到期分布之后,国海证券发现,最密集的债务偿还是在2020年。但是,考虑到2015年和2016年下半年发行的住房公司债券的期限主要是“ 3 + 2”,则某些公司债券可能会提前到2018或2019年偿还。

    然而,住房公司债务融资的步伐并未停止。 2月12日,金科股份有限公司宣布,不超过55亿元的公司债公开发行申请经中国证券监督管理委员会核准,最终发行规模为35.8亿元。此前,Capital Land,First Capital和Sunshine City等公司也披露了拟议的公司债券。

    业内人士指出,公司债券只能用于偿还贷款和补充流动资金,对资金的使用有更多的限制。目前,海外债券发行仍是住房融资的主要方向,但也对公司自身实力和竞争力提出了更高的要求。

    中原房地产研究中心统计数据显示,2017年,住房企业境外融资总额为388.6亿美元,同比增长176%。自2018年以来,碧桂园,龙湖房地产,徐汇控股集团,泰和集团,绿地控股,融信中国等房屋公司已发布公告发行美元债券。其中,融信中国于2月13日宣布,拟发行优先票据,年利率为8.25%,将于2021年到期。该公司于2017年2月发行优先票据的利率为6.95%。

    “住房公司发行的美元债务只是权宜之计。毕竟,美元不会保持弱势,汇率变动的风险也很高。”易居研究中心研究主任严跃进。

    最好的策略是增加营业额并尽快提取资金。格陵兰控股董事长张玉亮透露,格陵兰希望继续在三线和四线城市中发挥自己的实力,该公司认为,三线和四线城市在2018年有发展空间(受行业驱动),然后掀起“短期和快速”项目,为销售业绩贡献1000亿美元。新增功能。

    “在2018年,New Town Holdings将继续采取高营业额战略,以在关注市场和政策变化并保持稳定现金流的同时,加快运营和快速销售。根据国家政策要求,稳定并努力降低杠杆率。 ”新城控股高级副总裁欧阳杰说。

    在采访中,我了解到,为了尽可能多地融资,一些房屋公司正在与经纪人或信托公司合作,打包已批准但尚未由银行发行的抵押贷款(即由个人形成的应收账款)买家)。成为ABS或ABN,并在交易所中发行以获取短期融资。

    tags:住房企业融资

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